COMPLESSO IMMOBILIARE
SITO A UDINE
VIA POZZUOLO
Descrizione tecnica
TIPOLOGIA DELL’INTERVENTO
Il sito in oggetto è ubicato a fianco della s.s. che partendo da Piazzale Cella,che e’ situato a qualche centinaio di metri dal lotto in costruzione, porta all’imbocco dell’ autostrada, quindi in posizione strategica sia per la vicinanza del centro di Udine che per l’uscita dalla citta’.
L’intervento comprende tutta una serie di attività a livello infrastrutturale quali: opere stradali (strade e marciapiedi), allacciamenti ai pubblici servizi (rete idrica, di adduzione dell’energia elettrica, del gas metano e della rete telefonica), illuminazione pubblica, arredo urbano e la sistemazione del verde e parcheggi.
Il progetto riguarda la costruzione di un edificio con destinazione d’uso del tipo misto, commerciale e residenziale per complessivi 53 alloggi con cantine di pertinenza, uno spazio commerciale di 542 mq. e relativo magazzino di 237 mq. 35 cantine, 31 box auto e 47 posti auto esterni privati ed a servizio dell’attivita’ commerciale.
L’intervento edilizio, prevede la realizzazione di un corpo di fabbrica con geometrie che si propongono di razionalizzare gli spazi interni consentendo la massima adattabilita’ ad ogni esigenza, con affacci sia su un solo lato che passanti e sulle “teste” dell’edificio su tre lati per una migliore esposizione alla luce.
Il lotto ha una superficie complessiva di 3031 mq.
L’alloggio tipo ha quali pertinenze un box auto chiuso direttamente collegato al proprio vano scale o posto auto esterno.
La progettazione di pareti perimetrali, pareti verso vani non riscaldati, solai di calpestio e serramenti esterni verrà eseguita con preciso intento, anche attraverso l’utilizzo di prodotti specifici marchiati CE, in modo da ridurre i ponti e le dispersioni termiche al fine di garantire un fabbisogno energetico per la metà degli alloggi non superiore ai 10 – 30 KWh/mq. anno (classe A) e per gli alloggi rimanenti non superiore ai 30 – 50 KWh/mq. anno (classe B). La classificazione energetica sarà conforme agli standard degli enti certificatori più conosciuti.
Particolare attenzione è stata posta al disegno e alla definizione della copertura, nonchè agli elementi di finitura come i parapetti dei terrazzi, i rivestimenti, le ricorrenze.
L’ edificio è altresì conforme a quanto previsto dalla L. 13/89 e D.M. n. 236 del 14 giugno 1989 sulle prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche.
Le opere che costituiscono l'edificio saranno realizzate come di seguito sinteticamente specificato, nel pieno rispetto delle normative vigenti.
STRUTTURE
Tutte le strutture in conglomerato cementizio armato saranno rispondenti alle prescrizioni della legge 56 novembre 1971, n. 1086 e sottoposte a collaudo statico da parte di ingegnere o architetto iscritto all’albo professionale da almeno dieci anni.
Le fondazioni, portate alla necessaria profondità, sono previste in calcestruzzo armato. I muri perimetrali del livello interrato sono realizzati in cemento armato ed adeguatamente impermeabilizzati. La parte fuori terra avrà pilastri e travi pure in cemento armato che formano assieme alla muratura perimetrale la struttura portante dell'edificio.
Lo scantinato avrà una platea in calcestruzzo additivato con idrorepellenti gettata su vespaio; tutti i muri controterra, realizzati sempre in calcestruzzo additivato, saranno impermeabilizzati con “water stop” sulle riprese, e con una guaina bituminosa.L'impermeabilizzazione sarà protetta con una membrana pehd a rilievi semiconici.
I solai saranno in lastre tipo “Predalles” per la copertura dello scantinato e piano terra ed in latero cemento per tutti i rimanenti piani.
TAMPONAMENTI E ISOLAZIONI
Le murature perimetrali sono previste in blocchi di laterizio termoisolanti forati tipo "Poroton" o similari aventi spessore 30 cm circa, sulla faccia esterna del tamponamento sarà realizzato un “cappotto” costituito da da un pannello di polistirolo estruso espanso dello spessore variabile da 6 a 10 cm, con soprastante rete armata per aumentare la resistenza meccanica del rivestimento. Le dimensioni esatte delle murature saranno desunte dal calcolo relativo all’isolamento termico relativo alla legge 10/91. Verranno considerati anche i parametri di isolamento acustico che tra i vari appartamenti prevede il montaggio, tra le due tramezze in laterizio di spessore 8-12 cm. di un pannello fonoassorbente spessore cm 5; tutti i divisori interni saranno separati dal solaio di appoggio da uno strato di materiale fonoassorbente; tra il solaio strutturale e le successive caldane in cemento, che costituiscono il sottofondo per i pavimenti, sarà steso doppio un telo di materiale fonoassorbente tipo “fonostop duo della Index” adeguatamente risvoltato sotto il battiscopa; infine i portoncini d’ingresso agli appartamenti saranno pure dotati di struttura interna fonoassorbente.
Le pareti divisorie dei garages e delle cantine, ove non realizzate con setti di cemento armato strutturali, saranno in blocchi di cemento e argilla espansa dello spessore di cm. 8 posti faccia vista.
COPERTURA
Il tetto sarà in legno del tipo ventilato monodirezionale realizzato per una più efficace isolazione termica (estate-inverno) degli alloggi siti all’ultimo piano, nonché una maggiore durabilità delle strutture in legno nel tempo. Avrà finitura a vista, all’interno degli alloggi, sia per le travi a sostegno delle falde, sia per il tavolato soprastante.
La copertura del tetto verrà eseguita in alluminio o similare del tipo aggraffato.
La copertura sarà completata con le seguenti lavorazioni: scossaline di coronamento, canali di gronda e discendenti pluviali in lamiera preverniciata spessore 6/10 di mm.
OPERE IN FERRO
I parapetti dei balconi saranno realizzati con pannelli prefabbricati in cemento lisciato e/o bocciardato e ringhiera metallica.
Le opere in ferro (ringhiere, finestre e inferriate) saranno trattate con due mani di smalto color antracite o similare previa mano di antiruggine.
L'intera area verrà delimitato esternamente con un muretto in calcestruzzo
INTONACI INTERNI – ESTERNI - RIVESTIMENTI E TINTEGGIATURE
Gli intonaci interni saranno eseguiti ad applicazione meccanizzata con malta premiscelata a base calce-cemento, con finitura “al civile” e tinteggiati con pittura lavabile traspirante per interni in colore unico bianco.
Gli intonaci esterni verranno realizzati solo sui porticati e poggioli/terrazze e saranno tinteggiati con una pittura lavabile per esterni.
La colorazione delle parti esterne dell’edificio sarà scelta dalla Direzione lavori, in accordo con gli Uffici tecnici del Comune di Udine, su proposta dell’impresa costruttrice, con materiali naturali quali marmorino o pittura silossanica.
I soffitti e le pareti interne dei vani non abitabili (cantine e ed autorimesse), saranno lasciati in calcestruzzo a facciavista.
PAVIMENTI
Tutti i vani degli alloggi costituenti la zona giorno (disimpegni, cucine, soggiorni, bagni, wc e ripostigli), saranno pavimentati con piastrelle di monocottura o gres ceramicato di I° scelta, aventi dimensioni di cm 20x20 (bagni) 30x30 o 40x40 (zona giorno), posate in opera con fughe parallele alla muratura perimetrale.
I pavimenti delle camere da letto saranno realizzati in listoncini di legno prefinito , spessore 10 mm., in essenza di rovere,faggio o similari posati a colla su sottofondo cementizio.
Tutti i pavimenti sia in legno che ceramici, saranno rifiniti con battiscopa in legno ramino.
Le terrazze verranno pavimentate con piastrelle gres porcellanato o in ceramica antigeliva dimensioni cm. 20x20 e rifinite con battiscopa ceramico.
Tutti i pavimenti, compatibilmente con lo stato di avanzamento dei lavori, potranno essere scelti dall’acquirente su campionatura proposta dalla società costruttrice.
Il pavimenti esterni (ingressi e marciapiedi) saranno realizzati mediante pavimentazione in massello autobloccanti in calcestruzzo tipo Betonella per le zone pedonali, ovvero altra pavimentazione antisdrucciolo e antigeliva.
Tutte le zone carrabili (rampa e autorimessa) saranno invece realizzate in calcestruzzo con finitura al quarzo.
Le pedate e le alzate delle scale comuni saranno rivestite in marmo pregiato, il portone d’ingresso ed i pianerottoli con lastre di gres ceramicato colorato a disegno secondo la scelta della Direzione lavori su proposta dell’impresa costruttrice.
I pavimenti del piano scantinato (cantine ed autorimesse, compresa), saranno lasciati in calcestruzzo lisciato.
RIVESTIMENTI CERAMICI
Rivestimenti dei bagni: saranno eseguiti su tutte le pareti, per un'altezza di cm 200 circa o fino al raggiungimento della piastrella intera, in piastrelle di monocottura colorate di prima scelta di cm 15x15, 20x20 o 15x30.
Rivestimenti delle cucine: saranno eseguiti per un'altezza di circa cm 160 o fino al raggiungimento della piastrella intera, in piastrelle di monocottura di prima scelta di cm 15x15, 20x20 o 20x25, sulla sola parete attrezzata con voltatesta da cm 60.
SERRAMENTI INTERNI-ESTERNI
I serramenti esterni degli alloggi ad ante a doppia apertura con eventuali sottolumi saranno realizzati con profili di PVC ad alta restistenza rinforzati con profili in acciaio zincato sull’intero perimetro sia del telaio che del battente e assemblati secondo i sistemi, spessore 70 mm. con due guarnizioni di tenuta..
I serramenti saranno muniti di vetro camera 6+15+3/3 del tipo a bassa emissività, le porte/finestre con vetro accoppiato di sicurezza spessore 3/3+15+3/3.
Tutti i serramenti saranno dotati anche di apertura ad anta ribalta.
I serramenti di tutti i locali esclusi i bagni saranno provvisti di avvolgibili in pvc del peso di circa 4,5 kg./mq, con cassonetto copriavvolgibile in melaminico , completo di sprotello per ispezioni.
I serramenti delle attivita’ commerciali saranno in profili accoppiati di alluminio sia esternamente che internamente.
Le autorimesse saranno dotate di porta basculante in lamiera zincata verniciata con chiusura manuale a chiave.
Le cantine satanno dotate di porta in lamiera zincata.
Serramenti interni: le porte interne saranno in laminatino oppure impiallacciate in legno noce Tanganica o similari; saranno cieche (a richiesta vetrate con supplemento di prezzo); avranno il telaio impiallacciato o laminato, mostre e profili di coronamento, con intelaiatura perimetrale e d’irrigidimento interno per l'applicazione della serratura, ferramenta composta da tre cerniere di sostegno tipo anuba in acciaio e serratura tipo Patent, con una chiave e maniglia con rosetta in ottone lucido.
Tutte le porte interne avranno apertura ad anta, salvo non sia progettualemente previste porte con apertura di tipo scorrevole ad incasso o scorrevole esterna.
Le porte d’accesso alle abitazioni saranno costituite da portoncini blindati aventi una struttura a telaio d'acciaio verniciato a polveri epossidiche a forno e tamponamenti esterni fibrolegnosi, finitura pino tinto, vari punti di chiusura, e rostri antistrappo oltre al visore panoramico.
Il colore esterno dei serramenti può essere variato secondo le indicazioni della Direzione lavori, degli Uffici Tecnici del comunale, su porposta dell’impresa costruttrice.
IMPIANTO IDRICO E SANITARIO
L’alimentazione dell’acqua fredda dall’acquedoto comunale, con contatori installati nelle posizioni e con le modalità impartite dall’Ente Acquedotto, sarà comune ma verrà effettuata la posa di contatori divisionali nei pianerottoli di arrivo di ogni piano all’esterno delle varie unità.
Da quest’ultimi sarà predisposto il collegamento alla caldaia ed alla cucina tramite un’intercettazione generale interna all’appartamento.
Le tubazioni per la distribuzione dell’acqua calda e fredda sanitaria saranno in multistrato.
La cucina viene predisposta con attacchi di scarico sia per il lavello che per la lavastoviglie.
Il bagno sarà dotato di vasca idromassaggio tipo Albatros Serena 177 o similare o piatto doccia (a seconda del progetto), lavandino, wc e bidet e se avrà anche destinazione di lavanderia (sarà dotato perciò di attacco per lavatrice).
Tutti i sanitari saranno in porcellana bianca di primaria marca (tipo Idealstandard Esedra) e i gruppi di erogazione saranno dei miscelatori mono comando.
Sanitari e gruppi di erogazione, tenuto conto dell’avanzamento dei lavori, potranno essere scelti dall’acquirente su campionatura proposta dalla società costruttrice.
La posizione dei sanitari o degli attacchi e scarichi, ed ogni altro elemento dell'impianto come evidenziati in progetto è solo indicativa potendo essere modificata per ragioni tecniche o di opportunità a giudizio dell’impresa.
A richiesta del cliente (tenuto conto dello stato di avanzamento dei lavori e con maggiorazione di prezzo) potranno essere apportate, ove tecnicamente possibile, eventuali varianti.
Le cantine condominiali non saranno dotate di impianto idrico sanitario.
Nel garage è prevista nel corsello di manovra 1 presa d’acqua fredda ad uso condominiale.
IMPIANTO GAS METANO
L’alimentazione del gas metano avverrà a partire dal contatore e per tutta la parte esterna sarà eseguita con tubazioni in rame, e se necessario, in guaina, mentre altri percorsi interni sotto traccia saranno eseguiti in rame entro guaina. Verrà installata una valvola di intercettazione generale posta all’ingresso della tubazione all’interno dell’alloggio.
L'estremità della tubazione che alimenta la caldaia sarà presidiata da una saracinesca, mentre quella di alimentazione dei fornelli terminerà con un rubinetto portagomma.
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
L'impianto progettato da tecnico abilitato, sarà approvato dal Direttore dei Lavori, e verificato secondo le disposizioni di legge.
Ogni appartamento sarà autonomo sotto ogni aspetto, e comprenderà:
una caldaia murale a gas metano, posizionata ove possibile all’esterno, del tipo ad alto rendimento, con produzione istantanea di acqua calda sanitaria avente una potenzialità differenziata a seconda della grandezza degli alloggi e dei dati di calcolo previsti dalla legge 10/1991. Le caldaie murali, che saranno poste all’interno degli alloggi, nelle cucine o zone cottura, ove non possibile per ragioni tecniche un’installazione all’esterno , saranno di tipo stagno.
I corpi scaldanti, opportunamente dimensionati, saranno costituiti da radiatori in alluminio, verniciati a polvere e di colore bianco Ral 9010.
Le tubazioni in rame coibentate a norma di legge con guaina isolante poliuretanica collegheranno tutti i radiatori ad un collettore complanare posto in nicchia.
La posizione, dei contatori, delle valvole, dei, dei corpi scaldanti e di ogni elemento dell'impianto come evidenziati in progetto è solo indicativa potendo essere modificata per ragioni tecniche o di opportunità a giudizio insindacabile dell’impresa.
Saranno predisposte le seguenti canalizzazioni:
canna fumaria per l'allontanamento dei prodotti della combustione della caldaia completa di terminale in copertura;
canna di aspirazione in polipropilene per la cappa di cucina completa di terminale in copertura;
canna di aspirazione in polipropilene per le estrazioni dei bagni ciechi.
IMPIANTO ELETTRICO
I campi contatori, ciascuno per ogni alloggio, oltre a quello per le parti comuni, sarà insediato in un apposito vano conforme alle norme ENEL in posizione da definire con l’ente interessato.
Ciascuna abitazione sarà dotata di circuiti per uso illuminazione ed uso elettrodomestico, facenti capo ad una centralina di distribuzione.
L’ impianto sarà eseguito in rispondenza alla norme vigenti e nei vari ambienti saranno installati punti luce e prese per utilizzatori, così previsti:
soggiorno - ingresso:
n. 1-2 punti luce interrotto/i deviato/i
n. 2 prese 10A
n. 2 prese 10/16A
n. 1 presa telefonica
n. 1 presa TV
n. 1 videocitofono da parete con suoneria incorporata
centralino con interruttori automatici e salvavita
stanza singola:
n. 1 punto luce
n. 3 prese 10 A
stanza doppia:
n. 1 punto luce deviato
n. 3 prese 10 A
n. 1 presa TV
n. 1 presa telefonica
disimpegno:
n.1 o 2 punto/i luce invertito/i deviato/i a seconda delle dimensioni
n. 1 presa 10/16 A
cucina:
n. 1 punti luce interrotto e N.1 punto alimentazione diretto per mobile cappa
n. 2 prese 16 A schuco
n. 3 prese 16 A comandate Schuco
bagni:
n. 2 punti luce interrotti
n. 1 presa 10A
n. 1 presa 10/16 A comandata Schuco (solo ove previsto l’attacco lavatrice)
n. 1 punto alimentazione vasca idromassaggio
n. 1 punto estrattore per bagni ciechi
Ripostigli:
n. 1 punto luce interrotto
n. 1 presa 10/16 A comandata Schuco (solo ove previsto l’attacco lavatrice)
Terrazze:
n. 1 punto luce interrotto/ deviato con accensione dall’interno.
Box chiusi:
n. 1 punto luce interrotto con alimentazione da contatore condominiale
n. 1 presa da 10 A con fusibile
predisposizione per motorizzazione basculante
Vani condominiali:
impianto elettrico delle scale con temporizzatore per lo spegnimento automatico comprendente: il vano scale e il portone di ingresso condominiale principale e del corridoio comune per l’accesso alle cantine nonché la rampa d’accesso e corsello di manovra
In idonea posizione saranno installati:
n. 1 suoneria con pulsante fuori della porta di ingresso;
n. 1 postazione videocitofonica esterna per ogni vano scala;
1 cancello motorizzato carrabile (apertura con chiave fornitura di telecomando );
n. 1 centralino appartamento con interruttore differenziale (magnetotermico) e n. 3 magnetotermici in protezione luce, forza motrice e forza motrice cucina.
Per l’impianto telefonico saranno previste le tubazioni sotto traccia con filo pilota; il collegamento e posa dell'apparecchio avverrà all'atto del contratto che ogni acquirente sitpulerà autonomamente con la il fornitore del servizio.
Verrà realizzato un impianto satellitare completo di antenna parabolica,illuminatore lbn e quant’altro per rendere attive le prese d’antenna negli alloggi al ricevimento sia del segnale terrestre che di quello satellitare (escluso decoder).
L'impianto elettrico sarà eseguito a norma di legge e verrà rilasciata una dichiarazione di conformità dall'impresa esecutrice dell'impianto ai sensi della L. 46/90.
L'impianto di illuminazione sarà eseguito in conformità alle norme e prescrizioni CEI, entro guaine flessibili in PVC disposte sotto traccia a parete e nei sottofondi dei pavimenti; in cantina e nel box l' impianto verrà eseguito fuori traccia entro guaine di PVC rigido.
ASCENSORE
Nel vano scale, in vano proprio, verrà posizionato un ascensore automatico con sollevamento elettrico a funi, in corrente alternata a frequenza e tensione variabili con controllo digitale con una capienza di per 6 persone conforme alla vigente normativa. La cabina sarà rivestita con lamiera plastificata antigraffio e dotata di una porta larga 80 cm, il pavimento sarà in lamiera d’acciaio ricoperto da gomma variegata o pvc.
VARIAZIONI
Su richiesta degli acquirenti, tenuto conto dello stato di avanzamento lavori, potranno venir apportate modifiche all'interno degli appartamenti, quali: spostamento di pareti, porte e quanto eventualmente richiesto, purché compatibile con le esigenze strutturali, impiantistiche ed altre imprescindibili, quali normative derivanti dai regolamenti vigenti.
Saranno possibili anche modifiche alle finiture purché preventivamente concordate e attuate attraverso i fornitori di fiducia dell'impresa.
Tutte le campionature (es: serramenti, sanitari, caldaie, pavimenti, rivestimenti, ecc...) saranno visibili preso i fornitori di fiducia dell’impresa.
Ogni e qualsiasi variazione rispetto a quanto previsto dalla presente descrizione tecnica non da diritto a riduzione del prezzo contrattualmente pattuito e accettato a forfait fra le parti.
Non potranno venir accettate variazioni al progetto che comportino un cambiamento delle facciate esterne.
I lavori saranno eseguiti nell'osservanza delle leggi vigenti e dei locali regolamenti in modo da garantire l'ottenimento dell'abitabilità e/o dell'agibilità degli enti costituendi l'immobile.
L'impresa si riserva di apportare alla presente descrizione tecnica e al progetto quelle modificazioni che riterrà, a suo insindacabile giudizio, opportune. Queste eventuali variazioni garantiranno però, comunque, il mantenimento delle quantità e qualità previste.
Le varianti apportate dall’impresa rispetto allla presente descrizione tecnica, già eseguite parzialmente o totalmente al momento della stipulazione del contratto preliminare d’acquisto, modificano implicitamente la presente descrizione e si intendono accettate dal cliente salvo diversa pattuizione nel contratto stesso.
Le misure dei vani potranno subire delle variazioni in conseguenza delle tolleranze ammesse in fase esecutiva, in misura non superiore al 5%.
L'alloggio verrà consegnato completamente ultimato e pulito (pulizia di cantiere) e pronto per l'utilizzo; saranno a cura e spese dei condomini gli i contratti di fornitura di acqua, luce gas e telefono e le pulizie finali e quant’altro specificato nel contratto preliminare.
revisione 01 del 19/01/2009
